En bref : on peut modifier l’intérieur de son logement, poser un petit abri de jardin de moins de 5 m² ou installer une petite piscine hors sol de moins de 10 m² sans demander la moindre autorisation. Dès que l’on dépasse ces tailles ou que l’on touche à la structure du bâtiment, il faut au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire.
Déclaration ou permis : quand faut-il une autorisation ?
Avant d’acheter le moindre sac de ciment, il faut savoir si l’on reste dans la zone dite « travaux libres ». Le code de l’urbanisme fixe trois niveaux :
- pas de formalité ;
- déclaration préalable (formulaire Cerfa à déposer en mairie, réponse en un mois en général) ;
- permis de construire (dossier complet, deux à trois mois minimum de délai).
Voici les repères courants :
| Catégorie | Aucune formalité | Déclaration préalable (DP) | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Extension de la maison | Surface créée ≤ 5 m² | > 5 m² et ≤ 20 m² (≤ 40 m² en zone PLU si la surface totale reste < 150 m²) | Au-delà, ou si la maison dépasse 150 m² après travaux |
| Abri de jardin / garage | Emprise ≤ 5 m² | > 5 m² et ≤ 20 m² | Plus de 20 m² |
| Piscine non couverte | Bassin ≤ 10 m² | > 10 m² et ≤ 100 m² | Plus de 100 m² ou piscine couverte |
| Surélévation / étage neuf | — | — | Toujours nécessaire |
Ces seuils peuvent varier légèrement selon le plan local d’urbanisme (PLU) ou si l’on se trouve dans un secteur protégé.
Travaux intérieurs : que peut-on transformer librement ?
Aucune autorisation n’est demandée lorsque les travaux ne modifient ni l’aspect extérieur ni le volume du bâtiment. On peut ainsi :
- abattre ou monter des cloisons non porteuses ;
- refaire l’électricité, la plomberie, le chauffage ;
- isoler les combles, changer un revêtement de sol ;
- installer une cuisine ou une salle de bains moderne.
Attention, percer une nouvelle fenêtre ou agrandir une ouverture change l’apparence de la façade ; la mairie exigera alors au moins une déclaration.
Agrandir la maison : quelles limites respecter ?
Un petit agrandissement est souvent possible avec une simple déclaration préalable, surtout en zone urbaine dotée d’un PLU. En pratique, on peut ajouter une pièce de 20 m² accolée au rez-de-chaussée, voire 40 m² dans certaines communes si, après travaux, la surface totale reste sous 150 m² de plancher. Au-delà, le permis devient incontournable. Cette règle vaut aussi pour la création d’un étage ou d’une véranda volumineuse.
Le calcul se fait en « surface de plancher » : on ne compte pas les surfaces sous moins de 1,80 m de hauteur, ni les vides au-dessus d’un séjour, mais un garage attenant entre dans le total. Mieux vaut mesurer avec soin pour éviter toute mauvaise surprise lors de la revente.
Annexes et piscines : quelles dimensions sans permis ?
Les abris de jardin, garages démontables, serres légères ou piscines hors sol apportent du confort, mais leur surface est strictement encadrée. En dessous de 5 m² d’emprise au sol, un cabanon de jardin reste libre. Entre 5 m² et 20 m², une déclaration suffit ; au-delà, place au permis. Les mêmes paliers existent pour les garages préfabriqués ou les ateliers d’artiste.
Pour l’eau : une piscine fixe de moins de 10 m² est dispensée de formalité, à condition qu’elle ne soit pas couverte d’un abri de plus de 1,80 m de haut. De 10 m² à 100 m², on dépose une déclaration. Au-delà, le permis est obligatoire. Ces règles s’appliquent aussi aux piscines hors sol posées plus de trois mois dans l’année.
Aménager son terrain : que faire sans formalité ?
La parcelle qui entoure la maison offre souvent un potentiel inattendu. Certaines actions sont possibles sans dossier administratif, d’autres non :
- Terrasses de plain-pied (sans surélévation) et allées en graviers ;
- Clôture inférieure à 2 m de haut dans les communes sans règlement spécifique ;
- Petite mare ou bassin décoratif de moins de 10 m².
En revanche, un mur de soutènement, une pose de panneaux solaires visibles de la rue ou un abri pour animaux dépassant 5 m² requièrent une déclaration, parfois un permis si la hauteur est importante. Dans un lotissement ou un site classé, le règlement peut être plus strict ; un appel téléphonique au service urbanisme évite bien des ennuis.
Sanctions : que risque-t-on en cas d’oubli ?
Construire sans autorisation est une infraction pouvant mener loin. La mairie peut ordonner l’arrêt immédiat des travaux, exiger la régularisation et, en dernier recours, prononcer la démolition. Le juge peut aussi infliger une amende comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface illégale : sur un garage de 30 m², l’addition grimpe vite. Dans les cas graves, un an de prison reste possible.
En cas de sinistre, l’assureur refuse souvent d’indemniser, puisque l’ouvrage ne respecte pas les règles d’urbanisme. La revente se complique aussi : le notaire demandera la preuve de conformité, et l’acheteur pourra négocier une forte décote ou se retirer.
En respectant ces seuils, on évite les amendes, les retards de chantier et les nuits blanches ; un coup d’œil aux règles locales avant de dégainer la perceuse reste donc le meilleur réflexe.
